• Vergleichswertverfahren
• Ertragswertverfahren
• Sachwertverfahren

Für die Ermittlung des Vergleichswertes müssen ausreichend Daten über vergleichbare Objekte vorliegen. Nur dann ist das Ergebnis aussagekräftig. In der Regel trifft das am häufigsten auf Eigentumswohnungen zu.
Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn die Renditeerzielung der Immobilie im Vordergrund steht, wie zum Beispiel bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. In die Berechnung fließen neben den zu erzielenden Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der so genannte Liegenschaftszins ein. Daraus ergibt sich der Ertragswert.
Selbstgenutzte Immobilien werden in der Regel durch das Sachwertverfahren bewertet. Zugrunde liegen die Herstellungskosten, die um den Alterswert gemindert werden. Zusätzlich werden die Lage und die Marktsituation bei der Bewertung berücksichtigt.

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Wird die Immobilie falsch bewertet, birgt das große Risiken für den Verkäufer. Ist der Preis zu hoch angesetzt, schreckt das die Kaufinteressenten ab. Der Verkauf verzögert sich unnötig. Eine spätere Reduzierung des Preises wird von Interessenten durchaus erkannt, registriert und auch wiederum negativ bewertet. Ist eine Immobilie zu lange am Markt verfügbar, kann sich das ebenfalls negativ auf den Verkaufspreis auswirken. Bei den Interessenten entsteht der Eindruck, dass etwas mit der Immobilie „nicht stimmt“.

Eine zu geringe Bewertung ist ebenfalls schlecht für den Verkäufer. Die Immobilie wird zwar unter Umständen schnell verkauft, er hat aber bares Geld verschenkt.
Eigentümer sollten bei der Auswahl des Gutachters oder Sachverständigen deshalb immer Wert auf Fachkenntnisse und Erfahrung legen.

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Objektdaten prüfen:
Zuerst ist es wichtig, dass alle Informationen und Daten der Immobilie zusammengetragen werden, damit der Makler geeignete Vergleichspreise identifizieren kann. Dazu zählen folgende Angaben: Baujahr, energetischer Zustand gemäß Energieausweis, Lage und Größe und die Ausstattung der Immobilie.

Begutachtung vor Ort:
Viele Faktoren, die für eine qualifizierte Immobilienbewertung wichtig sind, können nur durch eine Besichtigung vor Ort realistisch eingeschätzt werden. Neben der Größe, Bauweise und Aufteilung der Immobilie stellt der/die Makler/in fest, welche weiteren wertmindernden oder wertsteigernden Eigenschaften vorliegen. Dazu zählen zum Beispiel Mängel oder Renovierungsbedürftigkeit genauso wie bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Alle Ergebnisse werden aussagekräftig dokumentiert.

Marktanalyse durchführen:
Anhand der gesammelten Objektdaten, den Ergebnissen der Begutachtung vor Ort und aktueller Kennzahlen des Immobilienmarktes analysiert der Immobilienmakler den Markt für die konkrete Immobilie.
Die Kennzahlen basieren einerseits auf Erfahrungswerten eigener Verkäufe in der Region und andererseits auf den Ergebnissen verschiedener Immobilien-Datenbanken. Ziel ist eine möglichst spezifische, auf die Region bezogene Analyse durchzuführen. Quellen für aktuelle Marktdaten können verschiedene Marktberichte, Marktforschungsdaten oder auch Daten von Gutachterausschüssen sein.

Den Wert der Immobilie berechnen:
Es gibt verschiedene Methoden, um den Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Ein professioneller Immobilienmakler sollte diese kennen und die für die spezifische Immobilie geeignete Methode anwenden. Dabei handelt es sich um folgende Verfahren:

• Die Verkehrswertberechnung
• Berechnung des Gebäudereinertrages
• Die Vergleichswertberechnung

Es gibt auch geprüfte Immobiliensoftware, die bei der Wertermittlung unterstützt. Daten des Objektes und Erfahrungswerte des Maklers werden aber auch hierfür benötigt, um aussagekräftige Ergebnisse zu erzielen. Fröhlich Immobilien arbeitet mit einer Sprengnetter Software und ist auch DIA zertifiziert.

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• ein Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate. Dieser ist beim Grundbuchamt erhältlich.
• ein Auszug aus der Flurkarte, ebenfalls nicht älter als drei Monate. Das Katasteramt stellt diese aus.
• sämtliche Bauzeichnungen der Immobilie. Grundrisse, Schnittzeichnungen und Zeichnungen von späteren An- oder Umbauten.
• ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Dieses ist beim Bauordnungsamt erhältlich.
• die Wohnflächenberechnung.
• sämtliche Nachweise über Modernisierungen, etwa von Fenstern, der Heizanlage, dem Dach oder der Wärmedämmung, Elektrik, usw.
• bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.
• bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses.
• bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids.
• bei Mietobjekten: aktuelle Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten.

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• DIAZert – Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG in Freiburg
• HypZert GmbH in Berlin
• Sprengnetter Zertifizierung GmbH in Bad Neuenahr-Ahrweiler
• EIPOSCERT GmbH in Dresden

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