Häufig gestellte Fragen2021-04-12T22:52:10+02:00

Häufig gestellte Fragen rund ums Thema Immobilien:

Welche Wertermittlungsverfahren gibt es?2021-04-12T22:47:28+02:00
Gemäß Immobilienbewertungsverordnung gibt es drei normierte Wertermittlungsverfahren.
  • Vergleichswertverfahren
  • Ertragswertverfahren
  • Sachwertverfahren
Für die Ermittlung des Vergleichswertes müssen ausreichend Daten über vergleichbare Objekte vorliegen. Nur dann ist das Ergebnis aussagekräftig. In der Regel trifft das am häufigsten auf Eigentumswohnungen zu. Das Ertragswertverfahren wird angewendet, wenn die Renditeerzielung der Immobilie im Vordergrund steht, wie zum Beispiel bei vermieteten Mehrfamilienhäusern. In die Berechnung fließen neben den zu erzielenden Mieteinnahmen die Bewirtschaftungskosten, die Restnutzungsdauer und der so genannte Liegenschaftszins ein. Daraus ergibt sich der Ertragswert. Selbstgenutzte Immobilien werden in der Regel durch das Sachwertverfahren bewertet. Zugrunde liegen die Herstellungskosten, die um den Alterswert gemindert werden. Zusätzlich werden die Lage und die Marktsituation bei der Bewertung berücksichtigt.
Was ist bei einer Immobilienbewertung zu beachten?2021-04-12T22:46:29+02:00
Eine Immobilienbewertung sollte von einem Fachmann durchgeführt werden, der aufgrund seiner Kenntnisse und Erfahrung einen realistischen Verkaufspreis ermittelt. Das macht einen seriösen Eindruck auf die Kaufinteressenten und führt zu konkreten Angeboten. Wird die Immobilie falsch bewertet, birgt das große Risiken für den Verkäufer. Ist der Preis zu hoch angesetzt, schreckt das die Kaufinteressenten ab. Der Verkauf verzögert sich unnötig. Eine spätere Reduzierung des Preises wird von Interessenten durchaus erkannt, registriert und auch wiederum negativ bewertet. Ist eine Immobilie zu lange am Markt verfügbar, kann sich das ebenfalls negativ auf den Verkaufspreis auswirken. Bei den Interessenten entsteht der Eindruck, dass etwas mit der Immobilie „nicht stimmt“. Eine zu geringe Bewertung ist ebenfalls schlecht für den Verkäufer. Die Immobilie wird zwar unter Umständen schnell verkauft, er hat aber bares Geld verschenkt. Eigentümer sollten bei der Auswahl des Gutachters oder Sachverständigen deshalb immer Wert auf Fachkenntnisse und Erfahrung legen.
Wie läuft die Immobilien Wertermittlung ab?2021-04-12T22:45:39+02:00
Eine aussagekräftige Immobilien Wertermittlung kann erst nach einer ausführlichen Bestandsaufnahme durchgeführt werden. Je größer die vorhandene Datenbasis, desto verlässlicher kann der Wert berechnet werden. Der Prozess der Wertermittlung umfasst folgende Arbeitsschritte: Objektdaten prüfen: Zuerst ist es wichtig, dass alle Informationen und Daten der Immobilie zusammengetragen werden, damit der Makler geeignete Vergleichspreise identifizieren kann. Dazu zählen folgende Angaben: Baujahr, energetischer Zustand gemäß Energieausweis, Lage und Größe und die Ausstattung der Immobilie. Begutachtung vor Ort: Viele Faktoren, die für eine qualifizierte Immobilienbewertung wichtig sind, können nur durch eine Besichtigung vor Ort realistisch eingeschätzt werden. Neben der Größe, Bauweise und Aufteilung der Immobilie stellt der/die Makler/in fest, welche weiteren wertmindernden oder wertsteigernden Eigenschaften vorliegen. Dazu zählen zum Beispiel Mängel oder Renovierungsbedürftigkeit genauso wie bereits durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen. Alle Ergebnisse werden aussagekräftig dokumentiert. Marktanalyse durchführen: Anhand der gesammelten Objektdaten, den Ergebnissen der Begutachtung vor Ort und aktueller Kennzahlen des Immobilienmarktes analysiert der Immobilienmakler den Markt für die konkrete Immobilie. Die Kennzahlen basieren einerseits auf Erfahrungswerten eigener Verkäufe in der Region und andererseits auf den Ergebnissen verschiedener Immobilien-Datenbanken. Ziel ist eine möglichst spezifische, auf die Region bezogene Analyse durchzuführen. Quellen für aktuelle Marktdaten können verschiedene Marktberichte, Marktforschungsdaten oder auch Daten von Gutachterausschüssen sein. Den Wert der Immobilie berechnen: Es gibt verschiedene Methoden, um den Marktwert einer Immobilie zu schätzen. Ein professioneller Immobilienmakler sollte diese kennen und die für die spezifische Immobilie geeignete Methode anwenden. Dabei handelt es sich um folgende Verfahren:
  • Die Verkehrswertberechnung
  • Berechnung des Gebäudereinertrages
  • Die Vergleichswertberechnung
Es gibt auch geprüfte Immobiliensoftware, die bei der Wertermittlung unterstützt. Daten des Objektes und Erfahrungswerte des Maklers werden aber auch hierfür benötigt, um aussagekräftige Ergebnisse zu erzielen. Fröhlich Immobilien arbeitet mit einer Sprengnetter Software und ist auch DIA zertifiziert.
Welche Unterlagen sind für eine vollständige Immobilienbewertung erforderlich2021-04-12T22:44:01+02:00
Um eine aussagekräftige Immobilienbewertung durchführen zu können, müssen die vorhandenen Daten und Unterlagen einer Immobilie eingehend vom Makler geprüft werden. Benötigt werden:
  • ein Grundbuchauszug, nicht älter als drei Monate. Dieser ist beim Grundbuchamt erhältlich.
  • ein Auszug aus der Flurkarte, ebenfalls nicht älter als drei Monate. Das Katasteramt stellt diese aus.
  • sämtliche Bauzeichnungen der Immobilie. Grundrisse, Schnittzeichnungen und Zeichnungen von späteren An- oder Umbauten.
  • ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Dieses ist beim Bauordnungsamt erhältlich.
  • die Wohnflächenberechnung.
  • sämtliche Nachweise über Modernisierungen, etwa von Fenstern, der Heizanlage, dem Dach oder der Wärmedämmung, Elektrik, usw.
  • bei Eigentumswohnungen: die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan sowie die Abrechnung der Nebenkosten und die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.
  • bei Erbbaurecht: der Erbbaurechtsvertrag und ein Nachweis des aktuellen Erbbauzinses.
  • bei Objekten unter Denkmalschutz: eine Kopie des Denkmalbescheids.
  • bei Mietobjekten: aktuelle Mietverträge und eine Aufstellung der Nettokaltmieten.
Wer darf Wertgutachten für Immobilien erstellen?2021-04-12T22:42:46+02:00
Theoretisch darf in Deutschland jeder eine Immobilienbewertung vornehmen, da die Bezeichnungen „Gutachter“ oder „Sachverständiger“ nicht geschützt sind. Hier ist jedoch höchste Vorsicht geboten! Schließlich möchten Immobilienbesitzer bei einem Verkauf keine finanziellen Verluste erleiden oder auf einer überteuerten Immobilie sitzen bleiben. Deshalb empfehlen wir allen Eigentümern, sich für einen zertifizierten Sachverständigen für die Grundstücksbewertung zu entscheiden. In der Datenbank der DAkkS befinden sich derzeit folgende Einträge für akkreditierte Stellen für Immobilienbewertung:
  • DIAZert – Zertifizierungsstelle der DIA Consulting AG in Freiburg
  • HypZert GmbH in Berlin
  • Sprengnetter Zertifizierung GmbH in Bad Neuenahr-Ahrweiler
  • EIPOSCERT GmbH in Dresden
Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler2021-04-12T22:37:10+02:00
Ein guter Immobilienmakler verfügt über Fachkenntnisse rund um die Immobilie. Er muss in der Lage sein eine zuverlässige Wertermittlung durchzuführen – idealerweise auf dem Niveau eines Sachverständigen. Außerdem sollte er seine Kunden in den Verkaufsprozess einbeziehen und Referenzen vorweisen können. Die fachliche Qualifikation wird zum Beispiel durch regelmäßige Fort- und Weiterbildungen bescheinigt. Die Arbeitsweise wird im persönlichen Gespräch deutlich. Ein guter Immobilienmakler geht dabei auf die Wünsche seiner Kunden ein. Er erklärt, wie die Zusammenarbeit aussieht und welche Schritte im Verkaufsprozess geplant sind.
Was macht ein Immobilienmakler?2021-04-12T22:48:50+02:00

Ein Immobilienmakler ist für die Vermarktung und den Verkauf von Immobilien zuständig. Zu seinen Kunden zählen sowohl die Verkäufer einer Immobilie als auch die Kaufinteressenten. Beide können einen Makler beauftragen. Er ist das Bindeglied zwischen Verkäufer und Käufer und bringt beide zusammen. Dafür führt er zum Beispiel Gespräche, ermittelt den Wert der Immobilie, erstellt ein Exposé, führt Besichtigungen durch, fordert Dokumente an und unterstützt beim Abschluss des Kaufvertrages.

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Warum sollte man einen Immobilienmakler beauftragen2021-04-12T22:48:57+02:00

Ein Immobilienmakler erzielt durch seine Fachkenntnisse in der Regel ein besseres Ergebnis im Vergleich zu privaten Verkäufern. Das heißt, die Immobilie wird zu einem besseren Preis in kürzerer Zeit verkauft. Ein weiterer Aspekt ist die rechtliche Absicherung. Der Verkauf einer Immobilie ist ein Rechtsgeschäft, das mit rechtlichen Risiken verbunden ist. Der Immobilienmakler verringert diese, indem er den Verkäufer aufklärt und Vorgaben einhält. Ein Beispiel hierfür ist die Informationspflicht für Verkäufer.

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Wie beauftrage ich einen Immobilienmakler2021-04-12T22:49:03+02:00
Zunächst findet ein erstes Gespräch zwischen dem Makler und seinem potenziellen Kunden statt. Darin werden die Ziele, die Vorgehensweise und die Zusammenarbeit besprochen. Die Beauftragung sollte erst erfolgen, wenn alle Fragen geklärt wurden. Hierfür schließen Kunde und Immobilienmakler einen so genannten Maklervertrag. Eine mündliche Beauftragung ist zwar auch bindend, zur Absicherung ist allerdings eine schriftliche Form zu empfehlen. Wenn beide Vertragsparteien sich über den Inhalt einig sind, wird der Vertrag unterschrieben. Im Maklervertrag sind die Konditionen für den Kauf bzw. Verkauf und die Vertragsdauer festgelegt.
Was muss ich beim Energieausweis für meine Eigentumswohnung beachten?2021-02-14T18:55:48+01:00
Benötigen Sie als Wohnungseigentümer einen Energieausweis, müssen Sie sich an die Eigentümergemeinschaft wenden. Diese ist verpflichtet, den Energieausweis für das gesamte Gebäude ausstellen zu lassen. Die Kosten werden von allen Eigentümern gemeinsam getragen – und zwar gemäß dem Mieteigentumsanteil. Das heißt: Wer mehr Wohnungen besitzt, steuert auch mehr Geld für den Energieausweis bei.
Wie lange ist ein Energieausweis gültig?2021-02-14T18:55:06+01:00
Ein Energieausweis ist ab dem Datum der Ausstellung 10 Jahre gültig. Danach müssen Sie ihn erneuern lassen. Die Dauer der Gültigkeit ist auf dem ersten Blatt des Ausweises zu sehen. In manchen Fällen kann auch schon davor ein neuer Ausweis fällig werden – etwa, wenn Sie größere Umbau- und Modernisierungsmaßnahmen vornehmen.
Kann ich meinen Energieausweis online beantragen?2021-02-14T18:54:32+01:00
In den meisten Fällen ist es kein Problem, sich den Ausweis im Internet ausstellen zu lassen. Diesen Schritt wählen viele Hausbesitzer, die den Energieausweis für Verkauf oder Vermietung benötigen. Sie müssen lediglich alle relevanten Daten in ein Online-Formular eingeben. Dann können Sie Ihren Energieausweis drucken oder sich zuschicken lassen. Die Online-Erstellung ist jedoch nur bei Verbrauchsausweisen empfehlenswert. Für Bedarfsausweise ist eine präzise Datenerhebung notwendig. Wenn Sie also selbst kein Experte für Gebäudetechnik sind, sollten Sie einen Fachmann mit der Inspektion Ihres Hauses beauftragen. Und auch wer eine umfangreiche Sanierung plant, sollte sich für die Vor-Ort-Beratung entscheiden. Nur so lassen sich passende Empfehlungen für die Modernisierung aussprechen.
Wer kann einen Energieausweis ausstellen?2021-02-14T18:54:02+01:00
Für Wohngebäude aus dem Bestand gilt: Nur die folgenden Personen dürfen einen Energieausweis ausstellen:
  • Staatliche anerkannte und geprüfte Techniker
  • Hochschulabsolventen aus relevanten Fachbereichen wie Architektur, Bauingenieurwesen oder Hochbau
  • Innenarchitekten
  • Handwerksmeister für Bauhandwerk, Installation, Heizungsbau
  • oder für diese Bereiche zugelassene Handwerker ohne Meistertitel
  • Schornsteinfeger-Meister
  • Personen, die eine Weiterbildung nach § 29 EnEV abgeschlossen haben.
Für Nichtwohngebäude gilt: Nur Hochschulabsolventen dürfen einen Energieausweis ausstellen. Die genauen Anforderungen regelt § 21 EvEV.
Welchen Energieausweis benötige ich?2021-02-14T18:53:29+01:00
Wie gesagt, stellt ein Verbrauchsausweis die günstigere Option dar. Doch nicht immer haben Sie eine Wahl, welchen Energieausweis Sie sich ausstellen lassen. Stattdessen benötigen Sie für ein Wohngebäude immer einen Bedarfsausweis, wenn:
  • es sich um einen Neubau handelt
  • für die letzten drei Jahre keine Daten zum Energieverbrauch vorliegen
  • im Gebäude weniger als fünf Wohnungen vorhanden sind,
  • der Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt wurde, und
  • die Immobilie die Wärmeschutzverordnung von 1977 nicht erfüllt.
Für alle anderen Wohngebäude sowie bestehende Nichtwohngebäude genügt ein Verbrauchsausweis.
Welche Arten von Energieausweisen gibt es?2021-02-14T18:53:04+01:00
Bei Energieausweisen lassen sich zwei Arten unterscheiden: Der Verbrauchsausweis basiert, wie der Name schon sagt, auf dem bisherigen Energieverbrauch der Hausbewohner – und zwar in den vergangenen drei Jahren. Da sich diese Daten einfach ermitteln lassen, ist ein solcher Ausweis relativ günstig. Beim Bedarfsausweis wird der Energieverbrauch anhand von Gebäude-Eckdaten wie Baujahr und Bausubstanz (Wände, Fenster, Heizungsanlage etc.) ermittelt. Der Nachteil: Ein Bedarfsausweis ist nicht nur aufwändiger in der Erstellung, sondern auch deutlich teurer als ein Verbrauchsausweis.
Wann benötige ich einen Energieausweis?2021-02-14T18:52:34+01:00
Sie können auf den Energieausweis verzichten, wenn
  • die Nutzfläche der Immobilie weniger als 50 m2 beträgt
  • es sich um ein Ferienhaus handelt, das nicht dauerhaft bewohnt wird
  • das Gebäude denkmalgeschützt ist oder abgerissen werden soll.
Was sagt der Energieausweis genau aus?2021-02-14T18:50:33+01:00
Die im Ausweis angegebene Energie-Effizienz teilt sich in zwei Werte auf: Endenergiebedarf: Darunter versteht man die gesamte Energie, die für Heizung, Lüftung und Warmwasser benötigt wird. Faktoren wie eine gute Wärmedämmung sowie die effiziente Steuerung und Überwachung der Heizanlage verbessern diesen Wert. Primärenergiebedarf: Dieser Wert gibt an, wie umweltverträglich die Energienutzung des Gebäudes ist. Dafür wird der Endenergiebedarf mit einem Faktor multipliziert, der sich aus der Energiequelle ergibt. Dieser ist beispielsweise bei erneuerbaren Energien kleiner als bei fossilen Brennstoffen. Je niedriger beide Werte ausfallen, desto Energie-effizienter ist das Gebäude.
Was ist ein Energieausweis?2021-02-14T18:50:52+01:00
Der Energieausweis gibt Aufschluss über die Energie-Effizienz eines Gebäudes: also wie hoch der ermittelte Verbrauch für Heizung und Warmwasser ausfällt. Die Energie-Effizienz wird anhand einer Skala angegeben: vom besten Wert A+ bis zum schlechtesten Wert H. Der Zweck dahinter: Mithilfe des Ausweises sollen Interessenten die Energiekosten in Gebäuden besser abschätzen und mit anderen Objekten vergleichen können.

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