Wohnflächenberechnung

Unsere Themen:

  1. Wofür ist die Wohnfläche wichtig?
  2. Aktuelle Berechnungsgrundlagen zur Wohnflächenberechnung
  3. Veraltete  Regelungen als Ausnahme
  4. Was passiert wenn die Wohnfläche abweicht?

Aktuelle Berechnungsgrundlagen zur Wohnflächenberechnung

Derzeit gibt es zwei gültige Arten der Wohnflächenberechnung: die Wohnflächenverordnung (WoFIV) und die Wohnflächenberechnung nach DIN Norm 277. Bevor eine Überprüfung der Wohnfläche vorgenommen wird, sollte also zunächst geprüft werden, welche Art der Berechnung angewendet wurde. Das ist wichtig, da die Abweichungen zwischen beiden Methoden bis zu 40% betragen können. Der Grund dafür wird bei der detaillierteren Betrachtung der beiden Berechnungsarten deutlich:

Die Wohnflächenverordnung (WoFIV)

Sie gilt seit Januar 2004 und ist die am häufigsten angewendete Methode. Die Kernaussage ist, dass die Grundfläche des Hauses oder der Wohnung nicht identisch mit der Wohnfläche ist. Es gibt folgende Abweichungen:

  • Schrägen und Treppen zählen nicht vollwertig zur Wohnfläche. In Dachgeschossen z.B zählen Raumhöhen bis zu 1 Meter gar nicht zur Wohnfläche. Von 1 Meter bis 1,99 Metern zählt die Hälfte der Fläche zur Wohnfläche. Ab einer Raumhöhe von 2 Metern zählt die Fläche eines Raumes oder Raumteils als vollwertige Wohnfläche und wird zu 100% erfasst.
  • Keller, Heizungsräume, Garagen und Waschräume zählen nicht zur Wohnfläche.
  • Räume, die nicht dem jeweiligen Bauordnungsrecht eines Bundeslandes entsprechen, zählen auch nicht zur Wohnfläche. Davon sind zum Beispiel Dachgeschosse häufig betroffen. Hier ist in 14 von 16 Bauordnungen eine lichte Höhe von 2,20 bis 2,40 Meter für mindestens die Hälfte der Grundfläche des Raumes vorgeschrieben. Wird diese unterschritten, zählt der gesamte Raum nicht zur Wohnfläche.
  • Balkon, Terrasse und Logien zählen in der Regel mit 25% zur Wohnfläche. Sind diese aufwendig ausgebaut, ist ein Wohnflächenanteil von maximal 50% zulässig.
  • Kaltwintergärten zählen mit 50% zur Wohnfläche.
  • Warmwintergärten sind vollwertiger Wohnraum und zählen zu 100%.
  • Schornsteine, Pfeiler und Säulen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie niedriger als 1,5 Meter sind und eine Grundfläche von weniger als 0,1 m² haben.

Hinweis zur Deckenhöhe

Für Deckenhöhen bei Neubauten ist im Baurecht eine Mindestanforderung für Wohn- und Aufenthaltsräume vorgeschrieben. Die konkreten Maße unterscheiden sich zwischen einzelnen Bundesländern. Sie variieren zwischen 2,20 und 2,50 Metern. In Hessen gilt eine Raumhöhe von mindestens 2,40 Metern für Wohn- und Aufenthaltsräume und 2,20 Meter für Keller und Dachgeschosse.

Die Deckenhöhen von Altbauten unterscheiden sich teilweise erheblich von diesen aktuellen Regelungen. Es gibt einerseits sehr hohe Decken von 3,30 Metern aber andererseits auch 2,10 Meter im Souterrain. Für die Wohnflächenberechnung sind diese Unterschiede unerheblich, solange die Deckenhöhe mindestens 2 Meter beträgt.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN Norm 277

Erstmals trat diese Norm 1987 in Kraft. Die erste Version wurde in 2005 komplett überarbeitet und Neuerungen wurden hinzugefügt. Die derzeit gültige Fassung ist aus dem Jahr 2016. Die Vorgängerversion wurde nochmals überarbeitet. Diese Art der Wohnflächenberechnung ist zum Beispiel Grundlage für die Gebührenberechnung der Baugenehmigung. Sie wird aber auch teilweise zur Berechnung der Wohnfläche bei Miet- oder Kaufverträgen angewendet. Diese Variante ist für den Eigentümer der Immobilie vorteilhafter als für den Mieter oder potenziellen Käufer. Das sind die Kernaussagen der DIN Norm 277:

  • Grundfläche und Wohnfläche sind identisch.
  • Es zählt also alles bei der Berechnung hinein, unabhängig von der Raumhöhe oder der Art der Raumnutzung. Das betrifft auch Kellerräume, Garagen alle Formen von Wintergärten, Terrassen etc.
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